财富鼎盛广场(滨海)项目营销策 划 报告

自然科学 2020-07-31117未知admin

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  ----------------------------------012、滨海县市商业概况---------------------------------063、滨海县发展概况----------------------------19 二、项目篇----------------------------------------251、前言 -------------------------------------------252、项目概况---------------------------------------263、消费人口分 析------------------------------------284、本项目与周边项目商业对比数据-----------------------294、交 通条件-------------------------------------305、OT --------------------------------------31 -----------------------------------------2、商业功能定位34-------------------------------------3、消费人群占 比35-------------------------------------3 、商业业态布局规划----------------------------------- 一、市场调研篇1、滨海县宏观概况地理:滨海位于苏北平原,黄海之滨。西南与阜宁 县相连。西与涟水县接壤,南襟射阳河、苏北灌溉总渠与射阳县毗邻,北依废黄河、中山河 与响水县相望。连云港滨海交通条件:滨海,有优越的发展与便捷的交通。境盐城内 204 国道、省道陈李公、S327、海堤公、沿海高速淮安与宁靖盐、京沪、宁连高速联成 一体,正在规划建设的连盐铁将贯穿全境。即将建成的滨海港将成为国家二类港口, 经济发展潜力巨大。长三角经济圈行政区划:滨海县行政区划设五汛、蔡桥、正红、东坎、 界牌等12 个镇和现代农业产业园区以及滨海港经济区。滨海县城目前的发展分为南区与北 区两块。人口:2010 年末滨海全县户籍人口107 万。滨海县未来将定位为规划建设50 平方 公里、能容纳30‐40 万以上人口具1 有“现代品味、人文内涵、生态特色的沿海工商城市”。 滨海县2010 年宏观经济概况2010 年全县实现国民生产总值首次突破180 亿大关,达到了 亿元,同比增长171

  .8%,人均P 达到17570 元。2010 年全固定资产投资 总量达到 148 亿元,同比增长 33.8%。2010 年滨海生活水平大幅提高,城镇居民人 均可支配收入12433 元,比上年增长12%;人均生活消费支出6745 元,比上年增长11.6%。 2010年度滨海县与周边县(市)年经济对比 2010 年度滨海县与周边县(市)年 P2010 年度滨海县与周边县(市)人均可支配收入亿元元3 滨海城北新区宏观概况地理:北区位于滨海县东北方交通条件:北区有优越的发展 与便捷的交通。境内省道 S327、坎振线、中市、幸北区福、、阜东等贯穿全 境。有效地将城南老城区与城北新区有机相连行政区划:北区隶属滨海县东坎镇南区人口: 万人4北区2010 年宏观经济概况辖区内人口人均可支配收入为17000 元,人均年饱有消费额为 12000 元。其中在零售购物方面的消费支出占 32%,约为 11.52 亿,人均 3840 饮方面的消费支出约为28%,约 10.9

  市场竞争越激烈,销售盯的颗粒度越细致:日销趋势,最能发现数据浮动异常,是高了还是低了,最有价值——日销是为未来一个月的销售做预估;周销为未来2个月做预估;月销为未来3-6个月做预估。

  08 亿,人均 3360 元,在娱乐休闲方面的支出约 占17%,约为6.12 亿,人均2040 元,方面的消费支出占23%,约为8.28 亿,人均2760 2、滨海县商业市场概况根据滨海县商贸局统计数据显示,近年来,随着滨海港建设及国家沿海大战略的实施使滨海县的商贸业发展突飞猛进,其2010 年全县实现消费品零售额 52.4 亿元。在各行业中,批发和零售业实现零售额48.3 亿元;餐饮业实现零售额3.45 亿元; 住宿业实现零售额0.7 亿元。目前,滨海县的整体商业布局仍相对“集中”分布在核心 —城南。近年来,随着对城北新区的大力支持,大量的基础设施及的建设, 商业的逐步兴起必将形成新的城北。6 2.1、城区商业布局城南为滨海核心商业圈,是滨海最繁华的县级商业中心。 内了多家商场、电阜东器卖场、、商业街等,是滨海县市民购物的首选。新时代 广富康场整个零售、百货、餐饮玉龙业相对分散,且不成规模无法发挥集聚效应、 整体档次偏低。但随着金正广场大润发的进驻、百货的建立,将提升城南的整体档 老城区代表商业项目——欧宝利亚尚城城市广场投资:欧宝利亚城市发展有限地理:滨海县港城99 开业时间:未定项目概况:该项目总建筑12.6 多平方五星级大酒店和6万多融合了多种不同业态的大型城市综合商业广场组成。欧堡 利亚商业广场以规本案模为优势,在其风格迵异的建筑群中不仅规划了五星级大酒店,还有 大型连锁、购物中心、特色餐饮、MK6.3 休闲娱乐、儿童游乐、高档影院等多元化组合 的时尚主流消费业态。项目盘踞滨海主脉领地,成就核心区欧宝利亚域未来资源。物业 类型:商业8 欧宝利亚尚城城市广场—业态规划商业定位:集零售、精品、健身、餐饮、娱乐、影院 等多种商业业态融为一体,满足城市高端群体各种休闲购物需求。租金水平:未定9 主力商 家:欧宝利亚大酒店(五星级) 老城区代表商业街——阜东中商业类型:临街为主;独栋式物业一般:30-50 米,单层为主;100-300,双层为主业态组成:零售、餐饮、休闲、娱乐、配套等租金 水平:零售1.8~2.5 元/天/本案休闲2~2.5 元/天/主力商家:马特(4000 阜东中农工商、苏宁电器阿里巴巴KTV运营状况:很好102.4KM 老城区代表商业项目——银厦商业街类型:沿街、内街一般:20-100 业态组成:零售、餐饮、休闲代表商家:海澜之家、以纯、红豆欧德隆快餐本租金水平:内街2.5-3.5 元//天案沿街3.5-4.5 元//天售价(08 年):26000-30000/银厦商业街运营状 况:较佳112.2KM 老城区代表商业项目——新时代广场类型:内街,双层为主,但可分开租赁一般面 积:50 单层 100-200 双层业态组成:、餐饮、娱乐等租金水平:电器卖场 1.2-1.5 元//天本案休闲 0.6~0.9 元//天特色餐饮 1.6~1.9 元//天代表商家:世纪联华(1 万)新时代广场陆琴脚艺、城市嘉园餐厅123.5KM 老城区代表商业项目——梅西购物中心(景湖)投资:安球置业开业时间:2011.11.18 地理:向阳支与景湖交叉口项目概况:经营15000 平方米,已经营中男、女服 装、运动系列、箱包皮具、精品皮鞋、黄金珠宝、梅西低端服饰卖场、手机、小家电、 化妆品、工艺品、眼镜、名烟名酒精品柜、中式快餐等品种。商业定位:预计形成现代 化的时尚潮流购物场所,集购本物、休闲为一体的现代化大型购物中心,但是目前的招案 MK8 商、运营情况与前期期望定位有较大偏差。.2 代表商家:adidas、nike、梅西梅西 购物中心租金水平:通讯2.7-3 元/天/特色餐饮2.5-2.8 元/天/13 零售1.8-2.5 北区代表商业-盛世丽都时间:2012.5商:江苏苏达置业有限:幸福 与327 省道交汇处项目简介:盛世丽都国际广场,6 万精致城市综合体,有城市公 馆、高端综合商业街(底商)构成。规划近 300 个停车位,1000 多套。街区,双中庭 布局,自动扶梯、连廊,汇纳、引动消费人流;打造购,一站式魅力生活休闲街区。 盛世丽都1 本KM业态规划:餐饮美食、休闲娱乐、购物为一体的综合案型商业街。均 价:未定:未定14 滨海主要商业总体调研1、消费群体:各项目主要服务于周边社区居民,项目辐射力不 强2、档次:整体档次较低,中高档品牌暂无进驻滨海。商场中“平价”服饰卖场、假冒品 牌等屡见不鲜(如梅西、银厦商业街等)。3、设计:较简单,整体风格依然停 留在上个世纪80 年代(如阜东)。有悖于与现下的潮流、时尚。4、服务与管理:管理水 平较低、服务意识较差,隔空喊话、群体聊天等现象普遍存在(如世纪联华、玛特 等)。5、经营状况:因项目而异,一般以、集中餐饮为主的商业项目经营状况较好(如 世纪联华所在的新时代广场)结论:滨海当地市场可以接受以为主、餐饮、休闲、娱乐 为辅的商业中心,同时15 、品牌、服务、管理档次要略高于已有市场,这样才有机会 做成功新项目。 2.2、周边县新区项目概况介绍阜宁代表项目—天鹅国际商业中心商:富建集团城南新 区分:阜宁县上海与交叉口项目简介:天鹅国际商业中心地处阜宁省级开 发区白天鹅公园南侧,位于阜宁县上海和交叉口,13 万一站式情景体验型商业 旗舰,500m 风情步行街,集文化娱乐、休闲康体、餐饮酒吧、时尚购物、阜宁主城区商务 办公五大功能区为一体的大型商业休闲综合体。现已成功引进银行、大百货、大型品牌零 售商等商户。2.6KM 业态组成:休闲康体;文化娱乐;餐饮酒吧;商务办公天鹅湖国际广场 16 :25000-35000 阜宁代表项目—壹品仕家商业综合楼商:江苏集团:阜宁红色圣地对面物业类型:商住项目简介:城南新区行政板块核心,18 万欧陆风情社区。以大型超 市、影城主力商家为主,形成日用、购物、休闲、娱乐、餐饮等多业态汇聚的商业社阜宁主 城区区。项目周边配套设施齐全。商业定位:多业态汇聚的商业社区 2.8KM 主力商家:世 纪联华、金逸国际影城:18000 元/壹品仕家:5000 元/17 滨海整体市场结论?滨海港建设是目前的一大机遇。经济的快速发展,滨海港的建设,会带 来众多外地投资者,带动相关产业的发展,必将带动城区的发展,商业也将面临巨大机遇。? 商业相对分散。滨海城区商业以商业街、卖场为主,暂无已开业集中性商业。但近两年 随着商业的高速发展,滨海县商业市场由早期分散经营的状态将向集中型商业发展。? 参考周边县新区的项目,其业态组成基本以、百货购物为主的购物中心。所以滨海新区 项目也应以为主、业态(餐饮、休闲、娱乐)为辅打造新型商业中心。18 3、滨海县发展概况南区概况滨海县概况北区概况19 3.1、南区概况?根据调研,南区区域饱和。近两年滨海南区的量 趋于减少,今年新的仅景湖理想城及两个。项目名称景湖理想城 本案商安球置业江苏富力有限景湖与向阳交汇处师 范与复康交界处建筑 万()22万景湖理想城土地性质商住商住定 位高档高档4000 元/4100 元/20 3.2、北区概况学上府海壹盛万花博世景园士滨丽豪水苑海都庭韵世家中新锦居学 北区代表--学府壹时间:2011.12商:滨海县富建置业有限:滨海 县中市北与环城交叉口占地:18.94 万建筑:35 万土地性质:商住定 位:高档:4100 元/22 北区代表--友创滨河湾时间:2011.5 商:江苏友创置业有限:滨海 县城北区北与幸福交叉口占地:8.3 万建筑:23 万土地性质:商住楼 盘定位:高档业态规划:、沿街底商:4000 元/23 北区概况1 公里范围内在建及户数(滨海财富鼎盛广场)项目名称 总总套数滨河湾23 万1500 套?滨海县高速发展,建设规模较大。翰林苑 万4学府壹30 万2671 套?未来的一到两年内北区新增人口将快速增长。上海花 园20 万/世锦12.8 万1172 套水韵新城18 万1700 套博士苑21.2 万1983 仙华庭18万1151 套昌伟-城市12 万841 套盛世丽都6 3000套幸福小区12 万1800 套财富中心3 万260 套共计236 万16542 套24 二、项目篇 前言鉴于对本项目地块所处区域的客观调查、研究以及地块与建筑自身的综合考量,本项目就商业定位应重点研究下述重点事项:项目概况。未来至本项目消 费的客群是什么?寻求项目自身的竞争性及差异性。消费者至本项目的交通条件如何?项目 综合OT 。25 2、项目概况财富鼎盛广场(图中灰色部分))项目坐落于滨海县幸福和中市交汇处。本 项目地处滨海县北部区域,地块北侧临城市干道中市北。主商业展示面为临幸福,延展 面长约50 米。项目总建筑约 万平方米,商业总建筑约2.3 万平方米,其中规划 约6000 平方米、影院2300 平方米(实际是4600 ),商业约1 万平方米, 层集中商业建筑建成的集购物、餐饮美食、休闲娱乐为一体的区域型邻里生活广场。263、消费人口本项目两公里范围内现状有效消费人口约5 万人。其中主力部分为本区及 周边的区域家庭人口。学生商务滨海中学(高中部)、教师明达中学约有师生8 千人, 两所学校距离本项目不足 800 学生米,亦本商业项目需考虑师东砍户籍人口 70000 人生、家长族群的消费。随着滨海北区的全面发展,各项配套设施、办公的日趋完善, 未来两年内一公里范围之内预计入住8 万27 消费人口构成示意图新增家庭务商增新机关主力消费群位单事、企驻区家庭学生284、本项目与周边项目商业对比数据周边项目商业数据项目名称商业总底商集中商 业交付日期(商业)滨河湾城北区北与幸福交叉口2 万2012 年12 月翰林苑幸 福(滨海中学新校区南大门)3 万2012 年12 月学府壹中市北与环城交叉口 月上海中市与环城交叉口2万未定未定未定水韵新城幸福和 中市交汇处1.8 万2012 年10 月博士苑城北区滨海中学西大门对面1.8 万未定忠 仙华庭中市与明达交接处1.5 万未定昌伟-城市幸福与326 省道交汇处0.7 未定盛世丽都幸福与327 省道交汇处商业未定未定未定未定信锐-万锦豪庭城北区滨 海新汽车站对面2.8 万2012 月幸福幸福12万已竣工财富鼎盛广场中市 与幸福交叉口2.3 万2012 月295、交通条件公交:直接在项目停靠的有 以及6,线较少;但可以有效 连接新老城区。道:幸福4 车道、城市干道、平整,车流较多;中市,4 车道、城市 干道、平整,车流较少;项目两面临街,道交通便捷,但目前两条道车流、人流量较少, 但道两侧以学校、、办公及生活配套为主。30 6、OT 劣势(W):优势(S)1、处在新城区,目前人流量稀少 1、项目周边一公里 范围内唯一的集中性商业;2、幸福、中市北公共交通稀少,人 2、学校、办公、 、医院及汽车站等周流导入能力不强;边配套设施齐全;3、项目周边无商业氛围 周边的项目很多,整片区域拥有2504、的消费生活水平不高万方量。机 遇(O):(T):1、新城市中心的打造,项目发展空间较大;1、公共交通的改善时间, 直接影响项目消费人 2、项目问世的时间点极佳,弥补消费空白。群的导入;2、目前地 产市场不景气,北区销售情况不佳31 三、项目定位篇1、总体定位“区域型邻里生活广场”32 项目商业定位为:五星级国际影城、、大型中餐、自助式KTV、连锁餐饮、各类特色餐 饮、咖啡、茶座、美容SPA、儿童游乐、大型电玩、零售等为一体的区域型邻里生活广场。 项目档次定位:以中等为主,辐射以项目为中心的 1.5KM 区域。项目客层定位:全客层定 位,主力消费层为15 岁至55 岁。33 2、商业功能定位娱乐区娱乐、餐饮区零售区34 3、消费人群及消费占比客群类别消费业态家庭商务人士学生儿童购 物零售茶餐厅休闲咖啡美发中餐餐饮火锅 特色餐饮国际电影娱乐 KTV电玩消费占比 60%20%15%5 费人群占比饼状图消费占比表354、商业业态布局规划1F1F36 2F37 3F38 4F39 5F 电玩影院40

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  土地是人类和发展的物质基础。在经济的可持续发展过程中,土地资源是一个重要的基础和根本。随着经济的不断发展和工业化、城市化进程的加快,土地非农化和土地生态恶化削弱了农业可持续发展的资源基础,实现土地可持续利用就成为一个非常重要的议题。

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